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魂斗罗归来水下八关攻略: 小區業主:路面車位屬全體共有,不等于個人所有!不交停車費,將導致兩個后果

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近年來,隨著私家車數量的急劇增加,小區業主對停車位的需求大幅增長,因車位問題發生的糾紛屢見不鮮。



小區停車不交費,可能導致兩個不良后果


張先生:我的岳母是某小區的業主,這個小區是個老小區,每次去看望岳母,我們都把汽車停在小區道路兩旁的停車位上,這些車位是小區改造時增設的。每次小區安排的看車子的人都要向我們收取5塊錢的停車費。我們以前停車都是不收費,現在這種收費合不合理,我們能不能拒絕交費?


《物權法》第七十四條第三款規定:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?/span>


《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定:“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?!閉畔壬濫桿諦∏鏨璧耐3滴徽加昧誦∏諞抵鞴燦械牡纜?,這些車位依法應屬于全體業主共有。


物業公司是受全體業主委托管理小區物業的,受全體業主委托收取停車費應是其職責范圍。收取的停車費一部分是作為物業管理成本和交納的稅金,一部分作為收益歸全體業主所有。也就是說雖然增設的停車位是全體業主共有,但不代表是每個業主單個所有,業主對車位行使共有權,也可以體現在對共有車位收益的分配上。


如果停車不交費,可能導致兩個不良后果:



因此,如果張先生岳母所在的小區增設了停車位,并委托物業公司收取停車費,其行為并無違法之處。張先生雖然支付了停車費,但其岳母作為小區的業主也是受益人,對其來說也無不合理之處。

 


一戶業主可以使用幾個車位?


物業公司魏先生:我們小區的車位現在越來越緊張,有的業主占了兩個甚至三個車位,導致后來的業主沒有車位可租。我們能否要求這種多租了車位的人家退出一些車位來,有沒有相關的法律規定?


最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定,建設單位應按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的。


因此這個問題要看你們小區車位的配置比例。舉個例子來說,如果你們小區的車位配置比例是0.5:1,也就是說,小區最多只能有一半的業主可以享有車位。一戶業主所獲得的車位不能超過1個,如果多于1個,就違反了配置比例。開發商和物業公司有權拒絕業主購買或租賃多于1個車位的要求。你們可以要求這些業主讓出一些車位。


如果開發商或物業公司向同一戶業主出售或出租了2個或2個以上車位,其他沒有購買或租賃到車位的業主可以向法院主張確認合同無效。



能不能把車位出售或者租賃給鄰近小區業主?


何女士:我是新區某小區的業主,我們小區車位較為緊張,但是鄰近有幾個剛開發的小區,入住率很低,車位的售價和租金都遠遠低于我們小區,因此我們小區里很多人都在附近小區租了車位,甚至有些人還買了車位。如果我在附近的小區買了或者租了車位,這個合同有沒有效,我們的權利能不能得到保障?


《物權法》74條第一款規定,“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要”。這是一項強制性的規定,意味著不管其他人是否提出了比業主更高的條件,也必須滿足了小區內業主的需要之后才可以購買該小區的車位。


在目前的情況下,不建議您購買鄰近小區的車位,因為隨著這些小區入住人口的不斷增加,對車位的需求也會相應增加,只要將來無法實現其按車位配比享有車位的業主提起訴訟,法院都有可能認定其他小區業主購買車位的合同無效,您的利益可能難以得到保障。


那么,業主能否租賃其他小區的閑置車位呢?按照《物權法》物盡其用的原則,是可以的。業主的需求釋放有一個時間段,小區開發初期,入住率還不高,小區業主的經濟能力還有限,此時應當允許開發商將閑置的車位向小區外的其他人出租,以?;た⑸嘆】焓棧爻滴?、車庫成本的合法權益,這也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。


目前你在鄰近小區租賃車位使用沒有任何法律上的風險。但將車庫車位向業主之外的人出租的前提還是任何時候都必須首先滿足小區業主的合理停車需要,因此,租賃合同約定的租賃期限不宜過長。



車位糾紛的解決需要各方共同努力


關于小區車位的歸屬,《物權法草案》在起草過程中,就有多種不同的觀點。2007年《物權法》頒布后,雖對小區車位歸屬等爭議問題進行了若干規定,但可以說語焉不詳。為此,最高人民法院在同一天公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。


然而由于《物業管理條例》等法律規定相當不完善,對于車位糾紛來說,還留下了許多需要解決的問題。目前的糾紛主要集中為車位收費糾紛、地下車位權屬糾紛和車位只售不租引起的糾紛。


相關糾紛的調處需要協調兼顧業主、開發商以及物業管理企業等多方面利益,這不僅呼喚著更為清晰、明確的具體規則的出臺,同時也依靠社會各方的共同努力。

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